Le Notaire pour les étrangers

Quand doit-on avoir recours à un notaire?

Les domaines d’intervention du notaire italien concernent principalement:

a) l’acquisition d’un logis ou d’autres biens immobiliers;

b) la formalisation d’un contrat de crédit avec une banque;

c) la préparation de procurations qui donnent à un tiers la faculté de nous représenter;

d) la modification des relations patrimoniales entre conjoints;

e) la demande à un juge d’autorisations concernant les enfants mineurs;

f) la donation de biens;

g) la constitution, la modification et tous les actes intéressant une société;

h) la réception et l’usage d’actes étrangers.

De cette liste, austère mais indispensable, on ne tire pourtant que peu de conclusions. Peut-être est-ce plus utile de rappeler que le notaire italien, dans le sillon de nos meilleures traditions, est un artisan du droit plutôt qu’un imperturbable applicateur des codes. Par définition, le notaire est le professionnel qui est proche de la famille et de l’entreprise, un artisan du droit qui travaille les paroles comme on modèle l’argile, créant des solutions juridiques qui permettent d’éviter à l’avenir des litiges et des frictions. Car c’est cela la véritable tâche du notaire:prédisposer des solutions qui, embrassant aussi bien la loi que les intentions des parties, dissuadent de tout futur contentieux.

Acquérir une habitation

Dans une première approche, notre loi admet l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers sous respect des diverses modalités ci-dessous:

1) étranger ne séjournant pas régulièrement:uniquement si un traité international le permet, ou s’il y a réciprocité, c.à.d. si dans son pays d’origine un Italien a le droit d’acheter une demeure;

2) étranger “séjournant régulièrement”, les membres de sa famille et les apatrides en Italie depuis moins de trois ans:s’il possède un permis de séjour pour des motifs spécifiques ou une carte de séjour;

3) citoyen de l’UE et de l’AELE et apatrides résidant depuis plus de trois ans: sans limite.

On constate donc immédiatement que, pour savoir quels documents sont nécessaires dans le cas concret afin d’acquérir des droits en Italie, il faut savoir quelle catégorie un étranger peut revendiquer.

Avantages fiscaux pour les étrangers dans le contexte de l’acquisition de ce qu’on appelle “première habitation”

La législation italienne souhaite faciliter et encourager l’acquisition de la résidence principale (dite “première habitation”en réduisant de différentes manières les impôts dus par l’acheteur.Plus précisément, au moment de l’achat, l’acheteur paie 2% (impôt de registre) s’il achète à un sujet privé, ou bien 4% (TVA) s’il achète à une entreprise ou une société (sauf dans certains cas particuliers), outre les taxes hypothécaires et cadastrales d’un montant fixe.

L’étranger est aussi admis au bénéfice des aides “première habitation” s’il en remplit les conditions, qui sont bien entendu les mêmes que celles qu’on exige des Italiens.

En effet, l’article 40 du T.U. 286/98 prévoit leditdroit d’accession à la première habitation (pour en savoir plus, voir «Acheter un logement»).

Les étrangers en séjour régulier inscrits auprès des services de l’emploi ou exerçant un travail salarié ou indépendant peuvent accéder au même titre que les ressortissants italiens aux logements publics et aux crédits bonifiés pour la construction, la récupération, l’acquisition et la location de la première habitation.

Un autre avantage fiscal lié à l’acquisition de la “première habitation” concerne la déductibilité (dans certaines limites), dans la déclaration des revenus, des intérêts payés sur des crédits obtenus pour l’acquisition de ce qu’on appellepremière habitation.

Enfin, le revenu produit par la “première habitation” n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu.

Emprunts

Le site du Ministère des affaires étrangères explique que “lors de la rédaction de la liste relative aux conditions de réciprocité en matière d’acquisition de biens immobiliers aucune indication n’est donnée concernant les prêts hypothécaires qui, sauf s’il en est dit autrement, n’ont pas besoin d’une vérification ultérieure de l’existence de la réciprocité, du moment que ces actes sont reliés aux opérations d’achat”. Il n’est donc pas nécessaire de vérifier l’existence de la réciprocité lors de la stipulation de contrats de crédit en l’absence d’une indication contraire expresse à ce propos.

Sociétés, associations et autres opérations

L’étranger peut constituer un société en Italie, créer une association ou effectuer n’importe quelle autre opération aux mêmes conditions que celles précisées pour l’achat de l’habitation. Il faut cependant signaler quela réciprocité ne peut exister que pour des situations données.Si par exemple, dans un certain pays, un Italien peut constituer une société, mais ne peut pas acheter une habitation, l’étranger (ne séjournant pas régulièrement en Italie) originaire de ce même pays aura le droit de constituer une société en Italie, mais pas celui d’y acheter une habitation.

Préparer une procuration

Une personne n’a pas toujours la possibilité d’exprimer directement sa volonté: parce qu’elle se trouve à l’étranger, par exemple, ou en tout cas loin du lieu où un acte déterminé ou un contrat devrait être conclu.

Dans ces cas il est possible d’avoir recours à une procuration, à un document qui confère à une personne le pouvoir d’effectuer un acte matériel ou légal en lieu et place d’une autre.

Par exemple, si le mari se trouve à l’étranger et il faut de toute urgence perfectionner un acte d’achat de l’habitation, le mari – avant son départ ou depuis l’étranger – peut donner une procuration à sa femme pour que sa femme puisse conclure le contrat pour tous les deux.

Si la procuration arrive de l’étranger, toutes les règles relatives à l’acte étranger sont applicables.

Faire son testament

Un étranger peut faire un testament, c.à.d. indiquer dans un document officiel à qui il entend laisser ses biens après son propre décès.

Donations

Un étranger peut faire cadeau de ses biens à qui il veut même quand il est encore en vie, ce qui veut dire faire une donation.

Acte étranger

On entend par un acte étranger un acte rédigé et parachevé à l’étranger par une autorité étrangère, même s’il est en langue italienne, qui pour pouvoir servir en Italie a besoin d’une légalisation ou d’une apostille.

Dans ce contexte, n’est pas “étranger” l’acte rédigé par des consulats ou des ambassades italiennes à l’étranger, même si les parties sont étrangères. Si l’acte étranger est rédigé en langue étrangère, il devra en outre être accompagné de sa “traduction”.

Plus précisément, en effet, l’obligation de légaliser l’acte étranger est actuellement prévue par l’article 33 du T.U. du 28 décembre 2000 n° 445 (en matière de documents administratifs).

Aux termes de cette norme, en résumé, les actes dressés à l’étranger:

– par des autorités étrangères: sont légalisés par les autorités diplomatiques ou consulaires italiennes dans l’État où le document a été établi;

– par nos représentations diplomatiques ou consulaires: n’ont pas besoin d’être légalisés. Nos consuls peuvent recevoir des actes: entre Italiens;

entre Italiens et étrangers; ou même entre étrangers seulement, si destinés à être présentés en Italie.

Tout ceci sauf si des traités internationaux en disposent autrement (Convention de La Haye du 5 octobre 1961).

Si les actes “étrangers” sont rédigés dans une langue étrangère, il faudra leur joindre une traduction certifiée par notre autorité consulaire ou diplomatique, ou par un traducteur officiel (qui en pratique n’existe cependant pas; il s’agira donc d’un traducteur fiable tel que: un traducteur inscrit sur les listes du tribunal; ou bien un officier public compétent, comme l’est aussi le notaire, ainsi que prévu expressément par l’article 68 du règlement du notariat).

Traduction de l’acte étranger

L’acte étranger, s’il est rédigé dans une langue autre que l’italien, devra être accompagné d’une traduction en langue italienne certifiée conforme au texte étranger: ou par les autorités diplomatiques ou consulaires italiennes compétentes; ou par un traducteur officiel (qui peut aussi être le notaire italien qui connaît la langue étrangère).

Acte déposé près du notaire

Le fait de déposer “formellement” un acte près du notaire, que ce soit la loi qui l’exige (article 33 D.P.R. 445/2000; article 106 de la loi notariale) ou que ce soit sur demande d’une personne a comme but et comme résultat d’imposer en premier lieu un contrôle de la légalité de l’acte déposé (à savoir la vérification que son contenu n’est pas contraire à des normes de loi contraignantes) et en garantit en outre la conservation dans le temps.

Le contrôle sur le contenu de l’acte étranger devra cependant être effectué en se référant à ce qu’on appelle l’ordre public international, comportant l’interdiction de recevoir en dépôt uniquement les actes étrangers qui violent des principes qui d’après la législation italienne sont fondamentaux pour le maintien de sa propre structure politique, économique et sociale.

Légalisation

La légalisation est une condition fondamentale pour qu’un acte étranger puisse produire ses effets juridiques en Italie.

Il consiste uniquement dans l’attestation officielle – exprimée par l’autorité consulaire ou diplomatique italienne à l’étranger compétente – de la qualification juridique de l’officier public qui a signé l’acte, et de l’authenticité de sa signature. Si l’acte est émis par une autorité étrangère en Italie, il devra être légalisé par le préfet dans la circonscription duquel se trouve cette même autorité étrangère (à l’exception de la Vallée d’Aoste, pour laquelle c’est le président de la région qui est compétent, et des provinces de Trente et de Bolzano, pour lesquelles la compétence appartient au Commissaire du gouvernement). La légalisation ne concerne pas, bien au contraire, la validité ou l’efficacité de l’acte dans le pays dont il provient, et en ce sens elle est bien inférieure à une certification par le notaire, puisque la légalisation (comme l’apostille) ne comporte aucun contrôle ni aucune acceptation du contenu du document.

L’absence de légalisation a donc comme conséquence que l’acte (tout en étant valable et efficace dans son pays d’origine) ne saurait produire d’effets en Italie ni être utilisé par un notaire.

Plus particulièrement, un acte public étranger n’a pas de valeur en tant que tel, mais uniquement comme écriture sous seing privé non authentifiée.

Si l’acte italien doit être utilisé à l’étranger, la légalisation – pour peu que les autorités étrangères l’exigent – doit être effectuée par le procureur de la République auprès du tribunal de la circonscription du siège du notaire qui reçoit ou authentifie l’acte. La signature du procureur de la République sera pour sa part légalisée par le consulat étranger de la région ou celui-ci réside. Elle est prévue par les articles 30-31-33 du D.P.R. du 28/12/2000 n° 445, entré en vigueur le 7 mars 2001.

La légalisation n’est pas requise lorsque le pays dont provient l’acte étranger a adhéré à la Convention de La Haye du 5 octobre 1961 sur l’”apostille”, ou bien à une convention internationale bi- ou plurilatérale qui l’exclut. La Convention de Bruxelles de 1987 sur l’exemption de l’”apostille” dans les relations entre les pays de l’Union Européenne n’a pas encore été ratifiée par tous les pays de l’Union, et n’est par conséquent en vigueur qu’entre quelques-uns de ceux-ci (au moment actuel elle n’est en vigueur qu’entre la Belgique, le Danemark, la France, l’Irlande et l’Italie).

Apostille

Il s’agit d’une forme simplifiée – mais absolument rigide – de légalisation (dans le sens qu’elle doit correspondre exactement au modèle déposé en annexe à la Convention de La Haye du 5/10/1961 qui la prévoit). Elle est en vigueur entre les pays qui ont adhéré à la Convention de La Haye du 5 octobre 1961 et remplace la légalisation entre ces pays seulement.

Tout comme la légalisation, l’apostille aussi est indispensable pour qu’un acte étranger puisse produire des effets en Italie.

Comme la légalisation, l’apostille consiste dans l’attestation de la qualification juridique de l’officier public (ou du fonctionnaire) qui a soussigné l’acte, ainsi que de l’authenticité de son sceau ou timbre. Elle ne porte pas sur la validité ou l’efficacité de l’acte dans son pays de provenance.

Chaque pays adhérent indique les autorités compétentes pour émettre l’apostille. En ce qui concerne l’Italie: pour les actes notariés, judiciaires et de l’état civil, la compétence est détenue par le procureur de la République auprès du tribunal dans la circonscription duquel les actes sont établis.

Pour les actes administratifs (signature du maire, etc.), par contre, c’est le préfet du lieu où l’acte est émis qui est compétent (à l’exception de la Vallée d’Aoste, où cette compétence appartient au président de la région, et des provinces de Trente et de Bolzano, pour lesquelles la personne compétente est le commissaire de gouvernement).

L’apostille n’est pas nécessaire si le pays dont provient l’acte étranger a adhéré à une convention internationale bi- ou plurilatérale qui l’exclut.

Régimes patrimoniaux entre conjoints

Le régime patrimonial est l’ensemble des règles qui organisent la propriété et les modalités d’administration des biens acquis par deux personnes mariées entre elles tant que dure le mariage et lorsque le mariage est dissous pour une quelconque raison (décès, divorce).

En d’autres termes, le régime matrimonial indique les droits que chacun des époux exerce sur les biens acquis (par l’un ou l’autre époux, ou par les deux) au cours du mariage, tant pour la période pendant laquelle le mariage existe qu’en cas de dissolution.

En Italie, le régime “normal” qui s’établit entre deux personnes mariées (à moins qu’elles n’expriment expressément un choix différent) est celui de la “communauté légale” des biens. Les époux ont cependant la possibilité de choisir la “séparation des biens” (à ne pas confondre avec la “séparation légale” des conjoints) ou bien un régime de communauté, mais avec des règles particulières (“communauté conventionnelle”).

Ce choix influence aussi bien la possibilité de vendre ou d’hypothéquer le bien sans le consentement de l’autre conjoint, que les règles pour le partage des biens en cas de dissolution du mariage.

Aux termes de l’article 30 de la loi 218/95, les citoyens étrangers résidant en Italie peuvent eux aussi choisir un des régimes matrimoniaux prévus par la loi italienne, et ceci peut faciliter leur insertion dans la vie en commun en Italie.

Compte tenu de l’influence qu’il peut avoir dans les contrats plus importants, mais aussi pour protéger le conjoint plus faible, le choix du régime matrimonial ou sa modification ne font pas toujours l’objet de l’attention qu’il mériterait.

Communauté légale

La communauté légale des biens est le régime matrimonial que la loi italienne prévoit ”automatiquement” pour le mariage, tout en laissant aux époux la faculté de choisir d’autres règles (comme la séparation des biens ou la communauté conventionnelle).

En résumé, la communauté légale prévoit qu’en principe tous les biens acquis par les époux pendant le mariage, même si formellement ils l’ont été au nom d’un seul de ceux-ci, appartiennent en réalité à tous les deux. Ceci signifie que pour les vendre, en faire don, les hypothéquer ou en disposer d’une quelconque façon, le consentement des deux conjoints est nécessaire, et la valeur de ces mêmes biens revient pour une moitié à chacun. Ne sont exclus, en bref, que les biens à usage strictement personnel ou professionnel, et la rétribution propre du travail de chacun.

Séparation de biens

C’est le régime matrimonial qui fait que deux époux continuent à acquérir des biens, après leur mariage, exactement comme s’ils n’étaient pas mariés l’un à l’autre.Le bien acquis par chacun des conjoints reste sa propriété personnelle, sans que l’autre puisse faire valoir aucun droit sur ce bien.

Bien entendu les époux pourront aussi acquérir un bien à raison d’une moitié chacun, mais chacun pourra ensuite revendre (ou donner) sa part également sans le consentement de l’autre (contrairement à ce qui se passe dans le cas d’une communauté légale de biens).

(Source: Consiglio Nazionale del Notariato)